Der Irrglaube dass man nicht genug Geld besitzt um eine Immobilie zu finanzieren, ist der häufigste Grund, dass ambitionierte Investoren in-spe ihren Traum zur Vermietung von Renditeobjekten frühzeitig begraben.
Tatsächlich gibt es viele Menschen, die nicht erkennen, dass es durchaus möglich ist, in Immobilien zu investieren ohne den vollen Kaufpreis einer Immobilie in Bar zu besitzen. Sie sehen sich eine 100.000 € Immobilie an und versuchen, die Rechnung im Kopf zu machen: "Wenn ich 100 Euro pro Monat sparen würde, könnte ich in 83 Jahren anfangen zu investieren. Aber das wird nie passieren, also schätze ich, dass Investitionen in Immobilien nur für die privilegierten Reichen bestimmt sind.” Das Zauberwort lautet Hebelwirkung, besser bekannt aus dem Englischen als Leverage Effekt.

Der Leverage Effekt - so entstehen 99% der Vermögen.

Hebelwirkung bedeutet, dass man mit einem kleinen Kraftaufwand weitaus größere Ergebnisse erzielen kann. Bei Immobilien entsteht die Hebelwirkung gewöhnlich in Form eines Darlehens. Eine kleine Anzahlung wird vom Immobilieninvestor geleistet, ein Kreditgeber stellt den verbleibenden Restbetrag des Kaufpreises der Immobilie zur Verfügung. Der Investor zahlt diesem Kreditgeber jeden Monat einen kleinen Betrag, bis das Darlehen zurückgezahlt ist.
Als Beispiel nehmen wir wieder die 100.000 € Immobilie, jedoch wird diesmal eine Bank dazu gebracht 80% des Kaufpreises zu leihen. Die Bank würde also 80.000 € über ein Darlehen bereitstellen, und der Investor müsste nur die 20.000 € Anzahlung leisten. Natürlich muss der Investor der Bank entsprechende Zinsen zahlen. Wenn jedoch eine geeignete Renditeimmobilie gefunden wurde, so sollte der monatliche Ertrag der Immobilie höher sein als die zu entrichtenden Kosten des Kredits.

Fremdkapital - Fluch und Segen.

Der Einsatz von Fremdkapital kann natürlich sowohl ein Segen als auch ein Fluch sein. Je mehr Hebelwirkung Sie einsetzen, desto größer ist das Risiko. Wenn Sie zum Beispiel 100 % in bar für eine Immobilie bezahlen würden, wäre nicht jeden Monat eine Darlehenszahlung fällig, so dass ein dreimonatiger Leerstand Ihrer Immobilie nicht so schlimm wäre. Oder wenn Sie ein Haus mit nur 5% Anzahlung kaufen und der Wert dieser Immobilie um 20% sinkt, dann wären Sie mit Ihrem Kredit "unter Wasser", das bedeutet Sie würden mehr Geld für das Haus bezahlen als es wert ist. Das wiederum schränkt Ihre zukünftigen Optionen ein und damit gestalten sich Verkauf, Refinanzierung oder andere Vorhaben mit der Immobilie sehr schwierig.

Tatsächlich war der Hebeleffekt die Hauptursache für den Zusammenbruch des Wohnungsmarktes und die Flut von Zwangsvollstreckungen in den Jahren 2007 und 2008. Hausbesitzer Peter kaufte ein Haus für 100.000 Euro, wobei er eine 100 prozentige Finanzierung verwendete und 0 Euro auf die Immobilie setzte. Als der Wert dieser Immobilie später auf 80.000 Euro fiel und Hausbesitzer Peter seinen Job verlor, konnte er die Immobilie nicht verkaufen, da der Bank weit mehr schuldete, als er durch den Verkauf bekommen konnte. Letztendlich bot Peter - wie Millionen andere - der Bank das Haus zur Zwangsvollstreckung und Übernahme.

Die richtige Frage: Wie sicher soll die Investition sein?

Anstatt darüber zu diskutieren, wie viel Geld man für eine Immobilie hinlegen muss, sollte man über Folgendes nachdenken: Wie viel Sicherheit brauche ich?
Um die Sicherheit bei einem Immobilienkauf entscheidend zu erhöhen bieten sich zwei Möglichkeiten.
Erstens ist die Anzahlung für eine Immobilie nicht so wichtig wie der eigentliche Deal. Um dies zu veranschaulichen, sollten Sie folgende Frage versuchen zu beantworten:

Welche der folgenden Vorhaben ist riskanter:

  • Sie kaufen ein Haus für 100.000 Euro und haben 30 % zurückgelegt, so dass Sie ein Darlehen von 70.000 Euro erhalten;

  • Sie kaufen das selbe Haus für 70.000 Euro mit 0% Anzahlung und erhalte so ein Darlehen von 70.000 Euro.

Auch wenn die Darlehensbeträge identisch sind, birgt die erste Methode das größere Risiko, weil Sie mehr Geld investiert haben. Bei der zweiten Methode muss lediglich die Vorarbeit mit der Bank geleistet werden um 70.000 Euro bezahlen zu können.

Zweitens kann Wissen helfen, das Risiko zu verringern, das mit einer Hebelwirkung verbunden ist. Je mehr Sie über den Markt, Ihre Investition und die Verwaltung der Immobilie wissen, desto geringer ist das Risiko, dass etwas schief geht. Wenn Sie zum Beispiel vor dem Kauf einer Anlageimmobilie richtig rechnen und wissen, dass Sie für die Immobilie, die einen bestimmten Prozentsatz des Jahres leer steht, Rechenschaft ablegen müssen, dann wird sich dieser Leerstand, wenn er auftritt, nicht so negativ auf Ihren Gewinn auswirken. Das ist einfach ein Teil des Geschäfts. Ihr Wissen kann dazu beitragen, Ihre Investition(-en) gegen die Dinge abzusichern, die schief gehen werden.
Es gibt daher keine einfache Antwort auf die Frage "Wie viel Geld braucht man, um in Mietwohnungen zu investieren".
Wie Immobilist hilft um diese Frage zu beantworten erklären wir in den kommenden Blog Posts.

Die Ideen für diesen Artikel entstammen aus dem Buch “The Book on Rental Property Investing: How to Create Wealth and Passive Income Through Smart Buy & Hold Real Estate Investing” von Brandon Turner.